Stabile Preise, knappes Angebot, neue Spielregeln – der Überblick für Eigentümer in der Deutschschweiz.
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich 2026 widerstandsfähig. Trotz gedämpfter Wachstumsdynamik bleibt die Nachfrage hoch, das Angebot knapp – und der Handlungsbedarf für Eigentümer konkret. Wer heute informiert entscheidet, sichert morgen seinen Wert.
1) Preise steigen – aber differenzierter als zuvor
Die Zeit der uniformen Preissteigerungen ist vorbei. 2026 zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen Regionen, Objekttypen und Baujahren. Eigentumswohnungen verteuern sich schweizweit um rund 3,5 Prozent, Einfamilienhäuser um etwa 2,5 Prozent. Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte bleiben besonders gefragt – steigende Mieterträge bei gleichzeitig tiefem Zinsniveau treiben die Marktwerte weiter nach oben.
Gleichzeitig gilt: Wer kaufen möchte, muss zunehmend auf kleinere Objekte oder Randlagen ausweichen. Banken rechnen weiterhin mit kalkulatorischen Zinssätzen von 4,5 bis 5 Prozent – die Tragbarkeit bleibt für viele die eigentliche Hürde.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in einer Basler Agglomerationsgemeinde, das vor drei Jahren für CHF 2,4 Mio. erworben wurde, ist heute – bei konstanter Mietrendite und gesunkenen Diskontierungssätzen – auf CHF 2,7–2,9 Mio. gestiegen. Ohne aktive Massnahme des Eigentümers.
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2) Neubau bleibt knapp – Sanierungen boomen
Schweizweit wurden 2024 noch rund 2’900 neue Einfamilienhäuser erstellt – ein historisch tiefer Wert. Raumplanerische Vorgaben, lange Bewilligungsverfahren und Verdichtungsdruck bremsen die Bautätigkeit weiter. Das Ergebnis: Bestandsliegenschaften gewinnen an relativer Attraktivität.
Umbauten und Renovierungen hingegen erleben einen Boom. Das Investitionsvolumen hat sich in den letzten fünf Jahren nahezu verdoppelt. Wer seine Liegenschaft substanziell saniert, profitiert nicht nur vom Werterhalt – sondern positioniert sich auf dem Markt deutlich besser.
Beispiel: Eine 5-Zimmer-Wohnung aus den 1980er-Jahren in Riehen: Nach Küchen- und Badsanierung (ca. CHF 60’000) konnte der Mietzins bei Wiedervermietung um CHF 350/Monat erhöht werden. Die Investition amortisiert sich innerhalb von 14 Jahren – bei gleichzeitig deutlich gesteigerter Vermarktbarkeit.
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3) Regionale Differenzierung: Zentrum vs. Peripherie
Zürich, Basel-Stadt und Zug verzeichnen weiterhin Preiswachstum – teils getrieben durch internationale Nachfrage und kaum vorhandenen Neubau. Gleichzeitig stabilisieren sich periphere Lagen, vereinzelt mit leichten Korrekturen. Die Entscheidung «wo halten, wo veräussern» wird regionaler und individueller.
In gut erschlossenen Agglomerationen – etwa im Baselbiet, im Fricktal oder im Zürcher Unterland – bleibt die Nachfrage robust. Wohnlagen mit guter ÖV-Anbindung gewinnen gegenüber reinen Autolagen an Bedeutung.
Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Laufenburg (AG) mit Bahnanbindung nach Basel: 2023 noch schwer vermittelbar, 2026 deutlich nachgefragter – dank verbesserter Verbindung und Preisgefälle gegenüber der Stadt.
Checkliste für Eigentümer 2026
- Liegenschaftsbewertung auf aktuellem Stand?
- Sanierungsbedarf und Investitionsplan definiert?
- Finanzierungsstruktur bei aktuellem Zinsniveau geprüft?
- Verkaufs- oder Haltestrategie mit Fachperson besprochen?
- Steuerliche Auswirkungen (z.B. Eigenmietwert) berücksichtigt?