Neue steuerliche Spielregeln – und was das konkret für Renovationen und Finanzierungen bedeutet.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist beschlossen. Sie gilt als eine der bedeutendsten Reformen im Schweizer Steuerrecht der letzten Jahrzehnte – und hat direkte Konsequenzen für Eigentümerinnen und Eigentümer selbstgenutzter Liegenschaften. Was sich ändert, was bleibt, und wie man sich jetzt richtig positioniert.
1) Was wegfällt – und was neu gilt
Bisher mussten Eigentümer den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern – also den Betrag, den sie als Miete zahlen müssten, wenn sie ihre eigene Liegenschaft mieten würden. Im Gegenzug konnten sie Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen steuerlich abziehen.
Mit der Abschaffung entfällt der Eigenmietwert als steuerpflichtiges Einkommen. Gleichzeitig entfallen aber auch die meisten Abzugsmöglichkeiten: Unterhaltskosten, Renovationsaufwände und Hypothekarzinsen können für selbstgenutzte Liegenschaften künftig nicht mehr geltend gemacht werden.
Beispiel: Ein Eigentümer in Zürich mit einem Eigenheim im Wert von CHF 1,5 Mio. versteuerte bisher einen Eigenmietwert von ca. CHF 18’000/Jahr. Gleichzeitig zog er CHF 12’000 Hypothekarzinsen und CHF 6’000 Unterhalt ab – Nettobelastung: praktisch null. Neu: Kein Eigenmietwert, aber auch keine Abzüge mehr. Das Resultat hängt von der individuellen Situation ab.
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2) Konsequenzen für Renovationen
Die fehlende Abzugsmöglichkeit verändert die Kalkulation bei Renovationsentscheiden grundlegend. Wer bisher kurz vor Jahresende noch schnell Fenster ersetzte, um den Abzug zu nutzen, verliert diesen Anreiz. Stattdessen rückt die eigentliche Wertsteigerung in den Vordergrund: Welche Massnahme verbessert den Substanzwert oder die Vermietbarkeit – unabhängig vom Steuereffekt?
Die Folge: Eine stärkere Preisdifferenzierung zwischen sanierten Neubauprojekten und nicht renovierten Altliegenschaften. Wer heute investiert, tut es aus strategischen Gründen – nicht aus steuerlicher Opportunität.
Beispiel: Zwei vergleichbare Einfamilienhäuser in Muttenz (BL), Baujahr 1978: Das eine wurde 2022 vollständig saniert (Dach, Fenster, Heizung), das andere nicht. Früher war der steuerliche Anreiz ein Argument für die Sanierung. Heute ist es der Verkaufspreis: Differenz ca. CHF 180’000 – und wachsend.
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3) Hypotheken und Schuldzinsen – neu überdenken
Hypothekarzinsen bleiben steuerlich abziehbar – aber nur noch im Verhältnis zu tatsächlichen Erträgen. Für Eigentümer ohne Vermietungseinnahmen entfällt der Abzug weitgehend. Das verändert die Optimierungsstrategie: Amortisation wird für manche attraktiver, für andere weniger.
Gleichzeitig bleibt der Referenzzinssatz 2026 bei 1,25 Prozent – historisch tief, aber ohne weitere Senkung in Sicht. Wer jetzt Festhypotheken verlängert, tut dies in einem stabilen Umfeld.
Beispiel: Ein Eigentümer in Binningen (BL) mit CHF 600’000 Hypothek und CHF 9’000 Zinsen jährlich: Bisher geltend gemacht als Abzug – neu nicht mehr möglich ohne Mietertrag. Je nach Grenzsteuersatz entspricht das einem Mehraufwand von CHF 2’000–3’500/Jahr.
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Checkliste: Eigenmietwert-Reform
- Steuervergleich alt/neu mit Treuhänder oder Fachperson erstellt?
- Renovationsplan auf neue Abzugssituation angepasst?
- Hypothekarstrategie (Amortisation vs. Halten) überprüft?
- Differenzierung zwischen Selbstnutzung und Vermietung geklärt?
- Auswirkungen auf Nachlassplanung und Erbteilung bedacht?