Stabil auf tiefem Niveau – aber mit konkreten Konsequenzen für Mietverträge, Anpassungen und die Verwaltung.
Seit September 2025 liegt der hypothekarische Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent. Für 2026 ist keine weitere Veränderung absehbar – die Schweizerische Nationalbank hält den Leitzins bei null. Was auf den ersten Blick nach Stabilität aussieht, hat für Vermieter konkrete Konsequenzen: bei Mietzinsanpassungen, bei der Dokumentation – und beim Umgang mit Mietenden, die ihre Rechte nicht kennen.
1) Was der Referenzzinssatz regelt – und wer davon betroffen ist
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist in der Schweiz die gesetzliche Grundlage für Mietzinsanpassungen bei Bestandsmietverhältnissen. Steigt er, können Vermieter die Miete erhöhen. Sinkt er, haben Mietende Anspruch auf Senkung. Seit dem letzten Rückgang auf 1,25 Prozent im September 2025 besteht grundsätzlich Anspruch auf Mietzinssenkung für alle Verträge, die auf einem höheren Referenzzinssatz basieren.
Für Vermieter bedeutet das: Senkungsbegehren von Mietenden sind formell gültig und rechtlich durchsetzbar. Wer keine Gegenmassnahmen wie Teuerungsausgleich oder Kostensteigerungen dokumentiert hat, riskiert eine unfreiwillige Mietzinssenkung.
Beispiel: Ein Mietvertrag aus 2022 wurde beim Referenzzinssatz von 1,5 % abgeschlossen. Seither wurde zweimal gesenkt. Ein Mieter stellt heute ein Senkungsbegehren – korrekt ausgefüllt, fristgerecht eingereicht. Ohne dokumentierten Kostennachweis ist die Senkung kaum abwehrbar.
Quick Win: Prüfen Sie alle laufenden Mietverträge: Auf welchem Referenzzinssatz basieren sie – und welche Kostenpositionen rechtfertigen den aktuellen Mietzins?
2) Mietzinsanpassungen: Rechte und Pflichten
Das Mietrecht im Kanton Basel-Stadt und in anderen deutschsprachigen Kantonen kennt klare Regeln: Eine Mietzinserhöhung muss auf amtlichem Formular mitgeteilt werden, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Eine Senkung kann von Mietenden per einfachem Schreiben verlangt werden. Beides erfordert eine sauber geführte Dokumentation auf Vermieterseite.
In der Praxis zeigt sich: Viele Mietende kennen ihre Rechte nicht vollständig oder scheuen den Konflikt. Das entbindet Vermieter jedoch nicht von ihrer Sorgfaltspflicht – im Gegenteil. Professionelle Verwaltung bedeutet, proaktiv und transparent zu handeln, bevor Streit entsteht.
- Erhöhung möglich, wenn: Referenzzinssatz steigt, Teuerung angestiegen oder nachgewiesene Kostensteigerungen vorliegen.
- Senkung zu prüfen, wenn: Referenzzinssatz seit Vertragsabschluss oder letzter Anpassung gesunken ist.
- Formvorschrift: Amtliches Formular, rechtzeitig, schriftlich – sonst anfechtbar.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Allschwil (BL) mit 8 Einheiten: Nach Senkung des Referenzzinssatzes stellten 3 von 8 Mietparteien ein Senkungsbegehren. Die Verwaltung konnte zwei davon mit Nachweisen über gestiegene Verwaltungskosten und Teuerung abwehren. Beim dritten wurde eine partielle Senkung akzeptiert. Ergebnis: Klare Dokumentation verhinderte einen deutlich grösseren Mietzinsrückgang.
Quick Win: Führen Sie für jede Einheit eine laufende Kostenübersicht: Unterhalt, Nebenkosten, Verwaltungsaufwand. Sie ist Ihr wichtigstes Instrument bei Senkungsbegehren.
3) Nebenkostenabrechnung: Häufige Fehler vermeiden
Die Nebenkostenabrechnung ist neben dem Mietzins die häufigste Quelle von Konflikten zwischen Mietenden und Vermietenden. Die Anforderungen sind klar: Nur tatsächlich angefallene und vertraglich vereinbarte Nebenkosten dürfen weiterverrechnet werden – mit vollständiger Belegpflicht.
Typische Fehler: Pauschalbeträge ohne Einzelnachweis, nicht vereinbarte Positionen (z.B. Verwaltungsgebühren als Nebenkosten), fehlende Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres).
- Zulässige Nebenkosten: Heizung, Warmwasser, Hauswart, Allgemeinstrom, Kehricht – wenn vertraglich geregelt.
- Nicht zulässig: Verwaltungshonorar, Reparaturen, Versicherungsprämien (ohne ausdrückliche Vereinbarung).
- Frist: Abrechnung innert 12 Monaten – sonst verliert der Vermieter den Nachforderungsanspruch.
Beispiel: Eine Eigentümerin in Binningen (BL) verrechnet seit Jahren die Gebäudeversicherung als Nebenkosten. Im Mietvertrag fehlt die entsprechende Klausel. Auf Begehren eines Mieters muss sie die Beträge der letzten drei Jahre zurückerstatten – CHF 3’200. Ein einziger Satz im Vertrag hätte das verhindert.
Quick Win: Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnungen einmalig durch uns prüfen – bevor Mietende es tun.
Checkliste: Referenzzinssatz & Mietzins
- Alle Mietverträge auf Referenzzinssatz-Basis geprüft?
- Senkungsansprüche dokumentiert oder abgewehrt?
- Kostennachweis (Unterhalt, Teuerung) lückenlos vorhanden?
- Nebenkostenabrechnungen fristgerecht und vollständig?
- Mietvertragsklauseln für Nebenkosten aktuell und korrekt?
- Mietzinserhöhung auf amtlichem Formular und fristgerecht mitgeteilt?
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